| 大陸房地產信託 是金礦還是陷阱 |  |
說大陸經濟是跳躍式發展，模仿能力超強，一點也沒錯，凡是當前全球最新流行商品，總能在大陸市場上看到蹤影，就連國內近二年才爆紅的房地產投資信託基金（REITs），大陸早在四年前已有類似的房地產信託商品，就算與REITs沒有十分像，也有五分樣！
由於大陸「證券法」並沒有對房產證券化內容作出明確的規定，可想像的是，「一放就亂」亂象叢生的問題，曾經有六一％的房產信託商品，計畫到期無法清償，經過整頓後，現在又百花齊放。
最多只能發行二百份到底大陸房地產信託商品和國內民眾認知的一般REITs有何不同？兩個簡單的分辨，一是大陸房地產信託有一定的信託合同份數，只能發行二百份以下，每份最低金額不低於五萬元人民幣，比較像私募基金；不像REITs是以基金方式，由大眾認購，合同不限份數，可單筆申購或定期定額。
二是，大陸房地產信託商品均是以在建項目為投資標的，時間期限短，是為還沒建好房地產開發項目籌措資金；REITs是靠蓋好大樓租金收入產生收益，派息給投資人。
更簡單說法是，大陸房地產信託商品是多數開發商，向民眾的融資行為。尤其是大陸政府對土地開發商提出自有資金三○％限制，加上數度宏觀調控讓開發商資金緊俏。
台商投資大有人在奇怪的是，大陸近期對房地產行業宏觀調控的厲害，理應房地產市場走緩，對其投資應保守對待，但房地產信託商品募集規模卻不斷擴大，投資人照樣追捧，連資金雄厚的台商跳入投資的大有人在。
根據統計，今年第二季，大陸新發行房地產信託商品有三十三個，募集資金達七三．六六億元人民幣，創造有史以來單季度房地產信託發行規模最高紀錄。
歸咎原因，元富證券上海代表處分析師戴凱宇分析，有些房地產信託商品年收益率高達二○％，加上二年期限短，如此高的投資報酬率怎能不吸引人。
一般來說，大陸房地產信託的年均收益率在五％上下左右，但有些商品為吸引投資人，預定報酬率甚至訂在二○％以上，遠遠高出其他投資商品，信託公司門前常出現大陸民眾通宵排長隊的景象。儘管今年以來，大陸一波接著一波對房地產祭出新舊「國九條」政策，房地產信託還是持續爆紅。
華頓投信投資長邱華創就指出，大陸信貸緊縮政策，使得中小型開發商轉向資本市場向大眾籌資，來完成他們的開發項目。
值得注意的是，大陸的房地產信託商品不比一般REITs，風險極高，大陸媒體甚至用斗大的標題來形容「房產信託，是金礦，還是陷阱？」，來說明這類商品存有許多潛在的高風險。
可能血本無歸邱華創認為，這類商品現金流量不穩定，投資報酬率完全來自於建商是否能開發成功，一旦不成功，可能血本無歸，相對地，成功了，就可能回報數倍。
總是有包括台商在內的投資人不能忘情大陸房地產市場，尤其是以上海、北京、廣州等地為訴求的房地產信託商品，總能使民眾從口袋裡掏出大筆錢來投資。
基本上，投資大陸房地產信託商品的困難度比REITs還高，邱華創建議，慎選標的，從外部去評估，包括開發商是否有良好的紀錄，開發型態是否符合市場需求，如在松江區開發辦公大樓，顯然就沒有意義，這樣的商品很可能失敗，一旦投資就可能血本無歸。
2006-09-18 02:46／徐秀美
新聞來源：中時電子報 |
|
