| 蕭條時買地 發展下個房產蜜月期 |  |
更新日期:"2008/12/14 04:33" 彭媁琳
中國大陸房地產市場經過了5年榮景之後，進入了大幅震盪調整的階段，面對房市寒冬，萬通房地產董事長馮侖卻顯得信心滿滿。他認為：「蕭條的時候，就去買地，未來將集中在高端住宅、度假休閒產品、商用不動產，以及代客管理的訂製市場，來發展萬通地產的下一個蜜月期。」
創辦萬通18年來，馮侖經歷了數次景氣起伏，自然練就一套與眾不同的因應哲學。他說：「這18年中，蜜月很短，日子很長，跟人生一樣，大部分的時間是在過日子，只有很短的時間是度蜜月。所以，我們是用過日子的心態來安排公司計畫，而不是只想著度蜜月。」
1991 年，馮侖、王功權、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹等六人，在海南成立了萬通地產的前身「海南農業高科技投資公司」，初涉房地產投資，馮侖當時代表公司出面談定了首筆交易，賺進第一桶金。馮侖表示，1991年到1993年是萬通的第一段蜜月期，但隨後1993年到2000年之間，適逢萬通本身的組織調整，以及中國大陸數次提出宏觀調控政策，讓萬通的日子過得很困難。
馮侖說：「2000年到2007年又是一個蜜月期，我們用這個蜜月，把上一個週期帶來的問題處理好，所以去年年底萬通達到了18年來最好的成績。
所以這次市場調整，對萬通來講，反而是個很好的時機」。上海A股市場約有150家上市地產公司，萬通各項指標去年底進入前17名，今年年終更可望進入前10名。
談到蕭條時調整的秘訣，馮侖表示，景氣榮枯都有一個週期性，企業可以根據這個週期，進行「反週期」的安排，萬通就是在繁榮的時候多賣產品，而在蕭條的時候多買土地。同時，商業模式上也從台灣、香港模式，轉向學習美國模式，以期權的方式來擴大土地儲備量，並能降低土地取得的成本。馮侖笑說：「低潮有低潮的好處。」
馮侖說：「我們最大的困難就是，今天不能不做決策。做了決策，可能做錯，但不做決策，又可能是個錯誤。」因此，萬通目前將以4個方向來規劃。首先在住宅市場方面，萬通將集中在高端市場的開發，中低檔市場則交由政府單位來興建。同時，萬通也要針對過去3萬名已經購買了第一居所的客戶，積極行銷度假性質的第二居所產品，像是度假村、養老村、投資商品等等。
第三，萬通認為，人均GDP超過8000美元之後，商用不動產的市場會開始進入蓬勃發展階段，因此將針對中國大陸經濟條件許可的城市，進行商用不動產的開發。目前，萬通已經在北京、杭州、成都、天津、合肥等5個城市，成立的萬通中心，專做商用不動產市場開發工作。並且在紐約與當地地產商合作成立萬通中國中心，進行911事件後世貿大樓的重建。
最後，萬通要利用過去18年來所建立的品牌、管理優勢，切入訂製服務市場，幫地主管理、開發土地。馮侖表示，這種方法可以積極擴大市場，但是可以減少萬通的土地購買支出，而且在萬通專業化的開發計畫下，還可以幫原地主增加利潤，雙邊都能獲利。
馮侖表示，萬通要用創新和變革，來超越景氣週期，講得通俗一點，就是：「跟一個太太不會有兩次蜜月，為了追求下個蜜月，萬通一定要換太太、換地點、換時間。」他笑說：「我們的想法跟別人不太一樣，所以當大家看到墳墓時，我們會看到鮮花。」 |
|
